Un Toit Pour Tous-Développement – c’est le nom de la coopérative foncière solidaire d’Un Toit Pour Tous – est une société coopérative d‘union d’économie sociale (UES) dont les associés majoritaires sont le bailleur social Pluralis et l’association Un Toit Pour Tous.
C‘est une société par actions simplifiée (SAS) et à capital variable (au 31 décembre 2023 : capital de 3 millions d‘euros). Fin 2023, la coopérative possédait 496 logements, dont 468 confiés en gestion à Territoires AIVS®, notre agence immobilière à vocation sociale.
Paul Coste, son président, revient sur l’ouverture du capital aux investisseurs privés et sur le bilan de l’année 2023
Pouvez-vous expliquer en quoi consiste une coopérative foncière solidaire ?
C’est une coopérative dans le sens où les locataires sont associés aux décisions. Mais c’est une coopérative où la majorité des 2/3 en AG appartient à des organismes à but non lucratif.
C’est une « foncière » car elle acquiert et gère des biens immobiliers. Enfin, elle est « solidaire » car elle a un agrément ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale) permettant à des investisseurs solidaires d’acquérir des parts sociales, moyennant le bénéfice d’une réduction d’impôt.
Quelle est sa raison d’être ?
Les associations fondatrices de cette société, en 1991, ont eu très tôt la préoccupation de trouver et réhabiliter des logements pour les personnes ou ménages les plus défavorisés, mais en « diffus », c’est-à-dire en dehors des grands quartiers de logements sociaux, afin de favoriser la mixité sociale.
Complémentaire des bailleurs sociaux, la coopérative acquiert et réhabilite des logements dans des copropriétés souvent anciennes (années 1930 à 1980), pour les transformer en logements très sociaux, à bas niveau de loyers et économes en énergie.
Le projet associatif d’Un Toit Pour Tous, compte tenu des besoins toujours croissants, a fixé un objectif d’augmentation de la production visant à passer de 20 à 35 nouveaux logements par an.
Comment la mission sociale de la coopérative guide-t-elle ses activités foncières ?
La spécificité de la coopérative est de prévoir dès le montage d’opération, dans son modèle économique, le financement sur le long terme de l’accompagnement renforcé des ménages logés, grâce à une « gestion locative adaptée » (GLA).
Comment la coopérative finance-t-elle l’acquisition et la gestion des biens fonciers ?
Pour arriver à un très bas niveau de loyers, tout en réalisant des travaux de réhabilitation conséquents, la coopérative a besoin des financements classiques du logement très social (prêts et subventions PLAI), mais également de financements complémentaires apportés par les intercommunalités, parfois par les communes, et significativement par la Fondation Abbé Pierre.
Le complément doit être apporté par des fonds propres, c’est-à-dire le capital social de la société.
Pourquoi Un Toit Pour Tous a décidé d’ouvrir le capital de la coopérative aux investisseurs privés ?
Jusqu’en 2021, les fonds propres étaient alimentés par les apports du bailleur social Pluralis, par l’association Un Toit Pour Tous, grâce à ses donateurs et mécènes, et si possible par les résultats de la société.
Face à la hausse des taux d’intérêt et au coût des travaux, et pour augmenter le nombre de logements produits, l’appel à des souscripteurs solidaires est devenu indispensable.
Quelles ont été les modalités ?
Pour atteindre cet objectif il a été nécessaire de passer plusieurs étapes juridiques (modification des statuts, révision coopérative, agrément ESUS, etc.) afin de respecter toutes les règlementations en vigueur (codes du commerce, de l’habitation, monétaire…).
Cela a débouché sur la signature en février 2022 d’une convention de « service économique d’intérêt général » (SIEG) avec le ministère du Logement, permettant de délivrer un reçu fiscal à un particulier souscripteur de parts sociales.
Comment faire si l’on souhaite investir en tant que particulier ?
Notre statut actuel limite la possibilité d’une communication sur le détail des conditions de souscriptions au-delà d’un « cercle restreint ». Un candidat souscripteur doit donc faire la demande d’un échange avec un responsable de la coopérative, par un simple courriel ou appel téléphonique à l’accueil d’Un Toit Pour Tous.
Quels sont les avantages d’investir dans Un Toit Pour Tous–Développement ?
En l’absence de dividendes et eu égard à la faible éventualité de revalorisation des parts sociales, l’avantage financier significatif est la réduction d’impôt de 25 % du montant du placement s’il est conservé au moins 7 ans, soit l’équivalent de 3 % par an.
Mais les premiers investisseurs ont surtout souhaité participer à un projet solidaire et local, porté par l’association Un Toit Pour Tous qui a démontré la qualité de son travail depuis des dizaines d’années.
Investir dans la foncière Un Toit Pour Tous-Développement permet de concilier des objectifs financiers avec
des valeurs de solidarité, de durabilité et de responsabilité sociale.
Quel est le modèle de gouvernance de la coopérative ?
Les investisseurs solidaires, réunis annuellement en assemblée générale spéciale, désignent deux représentants
au comité de direction de la coopérative, et votent sur l’ensemble des résolutions
habituelles d’une société. Le président, choisi parmi les représentants d‘Un Toit Pour Tous, et le directeur général de l‘association assurent la gestion courante.
Quel est le bilan de la souscription en 2023 ?
En deux ans vingt souscripteurs ont investi 242.100 € dans la coopérative, pour des montants variant de 1.000 à
50.000 €. Début 2024 une quinzaine de nouveaux souscripteurs se sont mobilisés en soutien au projet d’habitat inclusif pour adultes neuroatypiques de l’association Le Bercail Paysan.
Quelles sont les perspectives de financements pour la coopérative ?
Le bailleur social Pluralis a décidé récemment d’augmenter significativement ses apports annuels en fonds propres, et le groupe de bénévoles Mécénat travaille en permanence à rechercher et fidéliser des entreprises mécènes.
L’idéal serait de compléter ces apports par ceux des investisseurs solidaires, soit au minimum 150.000 € par an. Pour cela chaque adhérent d’Un Toit Pour Tous devrait pouvoir convaincre un proche ou un ami de placer un peu de son épargne dans la foncière solidaire Un Toit Pour Tous-Développement.