Il n’existe pas de statistiques précises pour quantifier les logements indignes en France, seulement des estimations qui évaluent leur nombre à 600 000 en 2023.
Leur nombre ne diminue pas, du fait de la complexité des procédures, de la multiplicité des intervenants, et des montants élevés de travaux qui restent à la charge des propriétaires, malgré les aides existantes.
Une étude menée par l’Observatoire de l’hébergement et du logement d’Un Toit Pour Tous pour la Fondation Abbé Pierre permet de mesurer l’impact important de cet habitat insalubre sur la vie quotidienne des occupants et de comparer l’efficacité des dispositifs selon les territoires.
Logements indignes ou non-décents, quelles différences ?
La distinction est importante puisqu’elle détermine qui intervient en cas de signalement ou danger. On appelle indignes les logements insalubres ou qui présentent des risques d’effondrement. Ils relèvent des préfets et des services de l’État pour les problèmes de santé publique, et des maires ou intercommunalités pour les questions de mise en sécurité.
Sont considérés comme non-décents, les logements qui présentent des défauts de confort ou d’entretien (aération insuffisante, chauffage défaillant, mauvaise isolation…). Là, il faut faire appel à la Justice pour faire condamner le propriétaire à engager des travaux ou indemniser le locataire.
Pas de statistiques mais des estimations
Des estimations datant de 2015 font état de 11 800 logements potentiellement indignes dans le parc privé en Isère, et 9 000 dans la Loire. Et le rapport 2023 de la Fondation Abbé Pierre évalue à 600 000 le nombre de logements indignes en France. Ces estimations, à défaut de décompte précis, se basent sur certains indices : bâtiments construits avant 1970, diagnostics de performance énergétique (DPE) les plus bas (F, G), logements occupés par des ménages aux revenus faibles…
Aucun secteur n’est épargné
On trouve surtout des habitats indignes ou non-décents dans le secteur privé, mais aussi, en moindre quantité, dans le parc social.
Ils peuvent aussi bien concerner des immeubles en ville que des maisons à la campagne, des maisons « bourgeoises » dans des quartiers anciens que des immeubles récents construits avec de mauvais matériaux, des logements occupés par des locataires ou des propriétaires.
De graves répercussions sur la vie quotidienne des occupants
Vivre dans des murs délabrés et mal isolés, avec des odeurs d’humidité, des risques électriques, entraîne non seulement un mal être, de la honte et du stress, mais peut aussi réduire la vie sociale (on n’a plus envie d’inviter ses parents ou amis).
Cet habitat dégradé peut également être à l’origine de problèmes de santé, de dépressions, de difficultés financières (s’il faut réparer ou déménager) et de problèmes professionnels (difficultés à assurer son emploi physiquement ou psychologiquement).
Principaux touchés, les locataires précarisés et les petits propriétaires aux faibles revenus
Ces répercussions touchent surtout des locataires déjà en difficulté qui n’ont pas d’autres choix que d’accepter les loyers trop élevés imposés sans état d’âme par les propriétaires, malgré le mauvais état des logements.
Mais sont aussi concernés les propriétaires à petits moyens (souvent des retraités, des personnes âgées et isolées) qui ne peuvent réaliser de gros travaux, malgré les aides existantes, parce que le reste à charge est trop élevé pour eux (dans un exemple donné dans l’étude, pour des travaux estimés à 82 000 euros, avec 32 000 euros de subventions, le reste à charge serait de 50 000 euros).
Malgré les nombreux signalements, le stock de logements délabrés ne diminue pas
On l’a vu, les critères qui permettent de qualifier un logement indigne ou non-décent se recoupent et se chevauchent. De plus les procédures pour rénover les logements indignes ou non-décents sont complexes. Elles impliquent des acteurs et des dispositifs multiples :
- les préfets et les services de l’État ;
- les maires et intercommunalités ;
- le Tribunal judiciaire ;
- les départements ;
- la CAF, les CCAS, l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) ;
- les acteurs de dispositifs locaux (Anah, OPAH..) ;
- des organismes spécialisés (SOLIHA, Compagnons bâtisseurs ..).
Ce mille-feuille administratif est illisible pour les occupants qui souvent ne connaissent pas leurs droits ou ne savent pas à qui s’adresser. Mais il est également illisible pour les acteurs de terrain, notamment dans les petites communes qui manquent de moyens humains et techniques.
Par ailleurs, avec les nouvelles normes destinées à supprimer les « passoires thermiques », les artisans ont un carnet de commandes trop plein pour intervenir vite. Et depuis le vote de la loi Climat Résilience, on trouve maintenant à la vente des logements énergivores qui ne peuvent plus être loués à des ménages fragiles.
Tout va mieux quand les acteurs de terrains ont l’habitude de travailler ensemble
En Isère, de l’avis même des professionnels concernés, la coordination entre les différents acteurs fonctionne plutôt bien. Car le département s’est engagé depuis plus de 20 ans dans l’amélioration de l’habitat avec son plan « Sortir du Mal-logement » qui facilite la mise en relation entre les différents protagonistes d’un territoire. Dans la Loire, où ce sont les intercommunalités qui sont à la manœuvre, c’est « plus flou », toujours selon les professionnels.
À l’échelle des communes, les procédures sont grandement accélérées quand il existe un SCHS (Service communal d’hygiène et de santé), comme c’est le cas à Grenoble, avec des agents formés en permanence aux évolutions réglementaires.
Enfin un guichet unique pour simplifier les procédures !
Le ministère de la Transition écologique développe une nouvelle plate-forme numérique, HISTOLOGE destinée à s’étendre sur tout le territoire. Elle fonctionne en Isère depuis 2023, car elle a pu s’appuyer sur les circuits de signalement existants dans le département. Les signalements des particuliers sont redirigés directement par la plate-forme aux services concernés selon les cas de figures.
Un accompagnement nécessaire pendant les procédures marathon
Enfin, l’étude souligne la nécessité d’un accompagnement au long cours des ménages quand les dossiers prennent plusieurs années à aboutir. Cet accompagnement doit être à la fois technique (pour faciliter la mise en relation entre les différents acteurs), et moral (pour soutenir les ménages dans un parcours souvent éprouvant).